湖北恩施代繁娟律师

“巧解”小区停车难？小心，你侵权了！

恩施律师分析案情

　　忙忙碌碌打工一天

　　开开心心下班回家

　　堵堵挤挤回到小区

　　在私人汽车保有量不断增加的今天，许多老旧小区早年的停车规划已远远无法满足实际的停车需要。为缓解停车难题，各小区纷纷“出招”，重新规划车位、错时共享车位、建设立体停车库……有的措施确实产生了良好效果，但也有的措施侵犯到了业主的共同决定、共同管理权利。

　　看看这个案例

　　住得好小区建于2007年，小区规划有地面、地下停车位近200个，却登记有固定车辆800余辆。

　　针对停车难题，小区物业向业委会提出建议：

　　地下车库除了已规划的业主专有车位外，仍有空闲的公共区域部分，可将此部分空间重新整合规划车位出租，租金正好可用于修补地下车库路面破损。

　　业委会召开全体委员会议讨论通过该提议。

　　不久，住得好小区地下车库公共部分重新规划出5个车位，业委会张贴公告说明车位出租及车库维修事宜。

　　公告发出6天后，业委会通知物业：

　　某5辆车经业委会同意将租用车库新规划车位，租金300元，按要求开通车库通行权限。

　　很快，事情就引起了部分业主的注意。他们认为业委会未征询业主意见私自出租地下车库公共位置属于违法出租，责令业委会改正。因与业委会交涉、向社区反映未果，业主们起诉至法院，要求撤销业委会出租地下车库公共位置的决定。

　　法院认为

　　地下车库除业主专有的停车位外，还包括通行道路、消防照明设施、设备间、避难层等，属于建筑物区分所有权中的共有部分，业委会的出租行为改变其用途并利用于从事经营活动。根据《民法典》第278条规定，改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定，该事项通过应由专有面积、人数占比2/3以上业主参与表决，由参与表决专有面积、人数占比3/4以上业主予以同意。仅经业委会讨论通过该事项在程序上违反了法律规定，侵犯了业主的程序性权益。

　　不仅如此，此做法还涉及如相邻车位停车空间缩小、地下车库通行道路变窄、业主公摊面积是否应扣除重新规划车位面积等问题，侵犯了业主的财产权益、车库使用权等实体性权益。根据《民法典》第280条，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，法院判决撤销业委会出租地下车库公共位置的决定。

　　法官说法

　　依法履职 切莫好心办“坏”事

　　《民法典》第278条将改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动纳入了业主共同管理事项的范围，进一步加强了对小区业主自治权、参与权、表决权的保护。

　　业主大会、业主委员会作为业主自治管理机构，应当依法依规履行职责，维护全体业主的权益。

　　小区业主认为业主大会或业委会作出的决定侵害其合法权益的，也可以通过与业委会沟通、向社区反映、向法院提起业主撤销权之诉等方式维护自己的合法权益。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。